Kombidarlehen zur Immobilienfinanzierung

Administrator (compas) on 03.02.2017

Was tun bei steigenden Zinsen?

Die Immobilienfinanzierung soll sicher, aber auch flexibel sein, so der Wunsch vieler Eigenheimkäufer. Beide Ansprüche unter einen Hut zu bringen, ist jedoch nicht leicht. Denn klassische Baudarlehen bieten zwar hohe Kalkulationssicherheit, sind aber wenig flexibel. Genau andersherum verhält es sich mit variabel verzinsten Baudarlehen. Hier sind Zinssatz und Tilgung absolut flexibel, dafür besteht kaum Zinssicherheit. Um dem Wunsch der Immobilienkäufer gerecht zu werden, mischen Banken beide Darlehensarten zu sogenannten Kombidarlehen. Das bringt etliche Vorteile, ein Problem lösen Kombidarlehen aber nicht: das Kostenrisiko steigender Zinsen. Kann man sich dagegen schützen?

So funktionieren Kombidarlehen

Die kombinierte Baufinanzierung besteht aus zwei Teilen: Einem klassischen Annuitätendarlehen mit zeitlich festgeschriebener Zinsbindung und festen monatlichen Raten sowie einem variabel verzinsten Baudarlehen. Beide Kredite unterscheiden sich vor allem in punkto Beweglichkeit des Zinssatzes und bei der Tilgung. Der variabel verzinste Darlehensteil lässt sich unter Einhaltung einer Vorankündigungsfrist jederzeit kostenfrei zurückführen. Das bringt Vorteile, wenn Sie zum Beispiel eine Erbschaft, eine hohe Sonderprämie oder die Auszahlung der Lebensversicherung erwarten. Dann können Sie die Kreditschuld auf einen Schlag verringern und die Kreditkosten deutlich mindern. Beim Annuitätendarlehen funktioniert das nicht. Dieses können Sie nur dann vorzeitig ablösen, wenn die Bank der Vertragsauflösung zustimmt und Sie eine hohe Stornostrafe akzeptieren. Das lohnt aber nur selten.

Zinsvorteil mit variablem Baukredit

Neben flexibler Tilgung ermöglichen variabel verzinste Baudarlehen günstige Kreditzinsen. Die Höhe der Zinsen orientiert sich am Drei-Monats-Euribor, einem Referenzzins, zu dem sich europäische Banken untereinander Geld leihen. Aktuell ist der Euribor-Zins ins Minus gerutscht – ein Novum in der Bankengeschichte. Das bedeutet, dass Banken jetzt sogar noch Geld zahlen müssen, wenn sie welches verleihen. Dank dieser Entwicklung zahlen Kreditnehmer für variable Baudarlehen derzeit extrem niedrige Zinsen. Allerdings schlagen die Kreditinstitute auf den Euribor-Zins noch eine Marge von 0,75 bis 1,0 Prozent auf, so dass variable Baufinanzierungen derzeit knapp 1 Prozent Zinsen kosten. Die Zinsfestsetzung für variable Darlehen erfolgt jeweils für drei Monate. Anschließend prüft die Bank die Zinsentwicklung und passt die Konditionen an die neuen Marktbedingungen an.

Cap blockiert Zinsanstiege

Das Kombidarlehen hat aber nicht nur Vorteile. Eine gravierende Schwäche kommt zum Tragen, wenn die Zinsen steigen. Klettern die Marktzinsen nach oben, verteuert sich der variable Darlehensteil und damit die Baufinanzierung insgesamt. Eigentümer mit schmalem Budget können dann schnell in finanzielle Engpässe geraten. Im Ernstfall kann die Baufinanzierung insgesamt auf dem Spiel stehen. Um dies zu verhindern, bietet sich ein Sicherheitsriegel an: der sogenannte Cap. Dabei handelt es sich um eine Zinsobergrenze, die Kreditnehmer bei Vertragsabschluss festlegen können. Der variable Kreditzins kann dann maximal bis an die festgelegte Barriere steigen, weitere Zinsanstiege sind ausgeschlossen. Mit einem sogenannten Cap-Darlehen erreichen Kreditnehmer also Zinssicherheit nach oben. Zum Nulltarif ist der Cap allerdings nicht zu haben. Neben Bearbeitungsgebühren berechnen Banken eine Cap-Prämie, und die kann durchaus mehrere Prozentpunkte betragen. Unterm Strich kann sich das variable Darlehen so verteuern, dass sich die Kombifinanzierung kaum noch lohnt. Hier heißt es gut aufpassen und die konkreten Kosten exakt vorrechnen lassen.

Variables Darlehen in Festzinskredit umwandeln

Als Alternative zum Cap besteht die Möglichkeit, den variablen Darlehensanteil in einen längerfristigen Baukredit mit Festzins umzuwandeln. Zwar sind auch hierbei Zinsaufschläge fällig, aber Kreditnehmer sind dann vor weiteren Zinserhöhungen und damit vor nicht kalkulierbaren Kostenfallen gefeit. Die weitere Rückzahlung des Baukredits erfolgt dann entsprechend des vereinbarten Tilgungsplans.

Tipp: Da die Bauzinsen extrem niedrig sind und in den kommenden Jahren eher mit Zinsanstiegen zu rechnen ist, sollte man derzeit besser auf Nummer sicher gehen und die komplette Baufinanzierung langfristig mit festen Zinsen vereinbaren.

^{Quelle: www.meine-bank-vor-ort.de}

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