Baufinanzierung
Das Grundbuch ist eine wichtige Instanz bei jeder Immobilienfinanzierung. Passieren Fehler beim Eintrag, kann dies teuer werden.
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, dann erfolgen verschiedene Einträge ins Grundbuch. Dort wird beispielsweise verzeichnet wie groß das Grundstück ist und wer welche Anteile erwirbt. Der Eintrag im Grundbuch legt fest, wer der Eigentümer ist. Das bedeutet also, dass auch fehlerhafte Vermerke gültig sind, bis das Gegenteil bewiesen ist. Obwohl eigentlich nur Eigentümer Einblick in das Grundbuch besitzen, haben bei einem Verkauf auch weitere Personen die Möglichkeit, Einsicht in das Grundbuch zu erhalten, beispielsweise der Notar und ein potentieller Käufer. Sollte ein Eigentümer den Einblick in das Grundbuch verwehren, ist Vorsicht geboten.
Was ist im Grundbuch verzeichnet?
Im Grundbuch werden sämtliche Grundstücksrechte durch den öffentlichen Sektor verwaltet. Es ist in jeweils drei Bereiche unterteilt: das Grundbuchamt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen, in denen die Rechte behandelt werden. “Die Grundstückrechte sind im Zusammenhang mit dem Kauf und der Finanzierung eines Grundstücks von entscheidender Bedeutung und sollten vom zukünftigen Eigentümer gekannt und verstanden werden”, empfiehlt der Geschäftsführer des Baugeldvermittlers Baufi24.de Stephan Scharfenorth.
Diese drei Abteilungen gliedern sich jeweils in Abteilung I, den Eigentumsverhältnissen, Abteilung II, Lasten und Beschränkungen, und in Abteilung III, den Grundschulden des Verkäufers bei Kreditinstituten bzw. Privatpersonen. In Abteilung I können Käufer feststellen, ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer des Grundstücks ist. Die zweite Abteilung sollte man auf keinen Fall vernachlässigen, da dort unter anderem Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Wohnrechte geregelt sind.
Die Finanzierungsränge im Grundbuch
Für die Baufinanzierung maßgebend ist Abteilung III des Grundbuchs. Hier finden sich zum Beispiel die Finanzierungsränge der Geldgeber: Im ersten Finanzierungsrang stehen Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes, im zweiten Finanzierungsrang bis 90 Prozent und im dritten Finanzierungsrang bis zu 100 Prozent. Gesetzt dem Fall, es kommt zu einer Versteigerung, haben Banken im ersten Rang zunächst Anspruch auf Gelder, gefolgt vom zweiten und dritten Rang. “Für eine finanzierende Bank ist es als Sicherheit sehr bedeutend, auf welchem Rang sie im Grundbuch steht”, erklärt Scharfenorth. Aufgrund des bestehenden Bankrechts dürfen Hypothekenbanken nur im ersten Rang des Grundbuchs geführt werden, Bausparkassen können auch Gelder für den zweiten Rang zur Verfügung stellen. “Im ersten Rang sollte immer der Hauptteil der Baufinanzierung stehen”, rät der Kreditexperte. Jede Hypothek wird im Grundbuch aufgezeichnet und bildet das Recht auf ein Darlehen. Als Grundschuld wird die Darlehenssumme in das Grundbuch eingetragen – eine Voraussetzung vor der ersten Auszahlung.
Welche Eigentümer sollten im Grundbuch eingetragen sein?
Die meisten Eheleute lassen sich beim Kauf einer Immobilie je zur Hälfte als Eigentümer ins Grundbuch eintragen. Für den Fall einer Scheidung müsste dann einer der Partner den anderen auszahlen, um komplett an das Eigentum zu gelangen, mit entsprechendem Eintrag ins Grundbuch. Dies ist jedoch finanziell oftmals kaum möglich. Was aber für den Fall, dass nur ein Partner im Grundbuch eingetragen ist? Da in Deutschland die meisten Ehen als Zugewinngemeinschaft deklariert sind, steht dem Partner auch ohne Grundbucheintrag sein Anteil zu. Der große Vorteil eines 50/50-Eintrags besteht darin, dass nur mit der Zustimmung des Partners, eine Entscheidung über einen möglichen Verkauf getroffen werden kann.
Wann sind Änderungen im Grundbuch notwendig?
Sollten die Eigentümer die Bank wechseln, beispielsweise bei einer Anschlussfinanzierung, wird eine Änderung im Grundbuchamt von Nöten. Die neue Bank lässt als Absicherung die Grundschuld auf sich umschreiben. Bei einer etwaigen Abtretung der Grundschuld besteht jedoch keine Notwenigkeit für einen Notartermin. “Steht im Grundbuch beispielsweise eine Grundschuld von 200.000 Euro, kostet die Abtretung 285 Euro”, rechnet Scharfenorth vor. Teurer wird es, wenn die Grundschulden im Grundbuch gelöscht und anschließend ein neuer Betrag eingetragen wird. “Für Löschung und Neueintrag fallen insgesamt 1.279 Euro an”, so der Experte. Glücklicherweise bestehen aber nur wenige Kreditinstitute auf einem Neueintrag.
Quelle: Donaukurier vom 19.03.2015
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