Das ABC der Finanzwelt

Verpflichtung des Darlehensnehmers, das in der Kreditzusage beschriebene Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) abzunehmen, d. h. durch Auszahlung in Anspruch zu nehmen.

Bei einer Immobilienfinanzierung kann sowohl eine bestehende Grundschuld auf einen neuen Gläubiger als auch Ansprüche aus Lebensversicherungen, Bausparguthaben oder Wertpapiere an einen Gläubiger abgetreten werden.

Agio (von ital. agio = Bequemlichkeit) ist im Finanzwesen ein Aufgeld oder Aufschlag, der bei bestimmten Geschäftsarten zusätzlich zum Kaufpreis verlangt werden kann. Es ist ein Aufschlag auf den Nennwert und wird in der Regel in Prozent angegeben. Das Gegenteil des Agios ist das Disagio oder Abschlag.

Als Anfangstilgung bezeichnet man die Tilgungsleistung der allerersten Rate. Bei Annuitätendarlehen steigt diese mit jeder weiteren Rate ein kleines Stück. Eine genaue Übersicht liefert ein Tilgungsplan. Mit einer höheren Tilgung zu Beginn können Sie die Ablösung des Darlehens erheblich beschleunigen. So führt eine Anfangstilgung von 1 % bei einem Nominalzins von 4 % pro Jahr zu einer Laufzeit von ca. 40 Jahren. Schon mit einer 2 %igen Tilgung ist man bei gleichem Zinssatz nach ca. 27 Jahren lastenfrei.

Ein Annuitätendarlehen ist ein Darlehen mit konstanten Rückzahlungsbeträgen (Raten). Im Gegensatz zum Tilgungsdarlehen bleibt die Höhe der zu zahlenden Rate über die gesamte Laufzeit gleich (sofern eine Zinsbindungsfrist über die gesamte Laufzeit vereinbart wurde). Die Annuitätenrate oder kurz Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Laufzeit ist die Kreditschuld vollständig getilgt. Der Zinssatz wird bei Abschluss eines Annuitätendarlehens über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum festgeschrieben. Dieser Zeitraum kann sich auch über die komplette Kreditlaufzeit erstrecken. Die Tilgung sollte im ersten Jahr mindestens 1 Prozent der Kredit(rest)summe betragen. Sie steigt dann mit fortschreitender Ratenzahl bis auf theoretisch 100 % der Kreditrestsumme im letzten Jahr.
Beispiel: Bei einem Darlehensbetrag von 100.000 Euro, einem Zinssatz von 4 % und einem Tilgungssatz von 1 % beträgt die monatliche Rate 416,66 Euro. (100.000 Euro mal 5 % Annuität dividiert durch 12 Monate).

Darunter versteht man sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Bau oder dem Kauf einer Immobilie entstehen. Dazu zählen der Kaufpreis, Renovierungs- oder Modernisierungskosten, Architektenkosten, die Erschließungskosten und Hausanschlusskosten, Kosten für Außenanlagen sowie sämtliche Nebenkosten wie z.B. (Notar, Grundbuch, Makler, Grunderwerbsteuer, Baugenehmigung, Bauzeit,- und Bereitstellungszinsen, Kosten für Gutachter, Behördenkosten).

Als Anschlussfinanzierung bezeichnet man den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung anhand eines bestehenden Darlehens – im Fachjargon spricht man bei einer Anschlussfinanzierung auch von der Prolongation. Üblich unterliegt ein Immobiliendarlehen der Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Die Dauer der Zinsfestschreibung kann je nach Kundenwunsch bzw. Bankenrichtlinie zwischen 1 und 30 Jahren variieren – erfahrungsgemäß wird eine Zinsfestschreibung von 10 bis 15 Jahren seitens der Kreditnehmer bevorzugt. Während dieses Zeitraums ist der Kreditnehmer an den vereinbarten Zinssatz gebunden. Da ein solches Darlehen jedoch in den seltensten Fällen nach Ablauf der Zinsbindung getilgt ist, bleiben einem Schuldner (Kreditnehmer) folgende Möglichkeiten:
Prolongation beim bisherigen Darlehensgeber mit neu verhandelnden Bedingungen oder Umschuldung zu neuem Darlehensgeber.

Die Auflassungsvormerkung wird in der Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert den Anspruch des Erwerbers auf die Immobilie bis hin zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer (Auflassung). Sie schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft oder mit weiteren Grundschulden belastet.

Auszahlungsvoraussetzungen für die Auszahlung (Fachbegriff: Valutierung) des Darlehens müssen erfüllt und die entsprechenden Unterlagen vorgelegt sein, damit die Kreditinstitute ein Darlehen auszahlen (Fachbegriff: valutieren). Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Kreditverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise (Kaufvertrag, vollständige Objektunterlagen, Objektfotos, Fertigstellungsnachweis, Einkommensnachweise etc.) Diese Auszahlungsvoraussetzungen werden im Darlehensvertrag verankert und von uns betreut.

Bei einer Baubeschreibung handelt es sich um eine detaillierte Beschreibung des zu errichtenden Gebäudes. Dabei werden, neben der Art der Bauausführung, die zum Einbau gelangenden Materialien beschrieben und aufgelistet. Im Bereich der privaten Immobilienfinanzierung gehört die Baubeschreibung zu den Unterlagen, die der Immobilienkäufer oder Bauherr für die Kreditbewilligung bei seiner Bank einreichen muss. Die Baubeschreibung wird Bestandteil des Bauvertrags. Steht der Bau im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf bzw. Kauf vom Bauträger, wird die Baubeschreibung als Bestandteil des Kaufvertrags zwingend notariell beurkundet. Die Baubeschreibung dient dem professionellen, also gewerblichen Verkäufer als Beschreibung seines Leistungsumfangs. Daher enthält sie sowohl auszuführende Leistungen als auch nicht geleistete und zumeist noch Änderungs- und Haftungsausschlüsse. Die Baubeschreibung sollte daher stets einem Fachmann (Architekt, Anwalt) vorgelegt werden.

Die Bauherrenhaftpflichtversicherung bietet Versicherungsschutz gegen gesetzliche Haftpflichtansprüche auf Grund der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten (z. B. schlechte Beschilderung, schlechte Beleuchtung) bei der Durchführung eigener Bauvorhaben. Der Bauherr hat seine Baustelle ordnungsgemäß abzusichern, sodass sich niemand dort verletzen kann. Es ist üblich, dass der Bauherr seine Verkehrssicherungspflichten auf den Bauleiter/Bauunternehmer delegiert.

Die Bauleistungsversicherung (früher auch Bauwesenversicherung oder Bauversicherung) schützt Bauunternehmer und Bauherren vor Schäden, die unvorhersehbar sind und während der Bauzeit auftreten. Dazu zählen insbesondere Schäden verursacht durch höhere Gewalt wie zum Beispiel Hochwasser oder Sturm. Es sind im Allgemeinen aber auch Schäden durch Vandalismus, unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Konstruktions- und Materialfehler, Fahrlässigkeit und Ähnliches versichert. Sie definiert sich als Allgefahrendeckung für das sich im Entstehen befindliche Bauprojekt mit Nennung abschließend aufgezählter Ausschlüsse. Nicht versichert sind insbesondere Schäden durch Feuer (Brand, Blitzschlag, Explosion, An- oder Abprall bemannter und unbemannter Flugkörper). Die Versicherung des Feuerrisikos erfolgt zumeist über eine sogenannte Feuerrohbauversicherung, welche während der Bauzeit im Allgemeinen kostenfrei von den Versicherern geboten wird und sich nach Bezugsfertigkeit in die Wohngebäudeversicherung umwandelt.
Die Laufzeit der Bauleistungsversicherung erstreckt sich üblicherweise über die gesamte Bauzeit des Objektes.

Das Beamtendarlehen kann von folgenden Personengruppen in Anspruch genommen werden:

• Beamte Tarifbeschäftigte im öffentlichen Dienst (Mindestalter 40 Jahre und 15 Jahre Dienstangehörigkeit)
• Angestellte im öffentlichen Dienst (mindestens 5 Jahre angestellt)
• Berufssoldat
• Akademiker in der freien Wirtschaft (lückenloses Anstellungsverhältnis mindestens 5 Jahre)

Beleihungsauslauf ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Banken, nämlich der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert. Wenn z.B. der Beleihungswert Ihrer Immobilie nach Ansicht Ihres Darlehensgebers bei 100.000 Euro liegt und Sie ein Darlehen von 80.000 Euro benötigen, liegt der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent. Nach diesem Wert legt der Darlehensgeber die Kondition Ihres Darlehens fest. Je höher Ihr Eigenkapitaleinsatz ist, desto besser werden die Konditionen Ihres Darlehensgebers.
Achtung: Bei Darlehen unter 50.000,-€ wird oft ein Zuschlag für „Kleindarlehen“ berechnet.

Das ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Kreditinstitute, der den Wert einer Kreditsicherheit repräsentiert, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er sich langfristig zu jedem beliebigen Zeitpunkt realisieren lässt. Der Beleihungswert kann die absolute Obergrenze sein, bis zu der ein Kreditinstitut aufgrund interner Vorschriften Darlehen gewähren darf.
Der Verkehrswert dagegen spiegelt die aktuelle Marktsituation wider.

Wird von den Kreditinstituten erhoben, wenn zwischen der Bereitstellung des Darlehens und dem Abrufen größere Zeiträume liegen. 6 Monate ab Darlehenszusage sind in der Regel bereitstellungszinsfrei. Danach werden 0,25% pro Monat berechnet. Bei einer längeren Bauzeit können auch bis 1 Jahr freie Zeit gegen einen kleinen Zinsaufschlag vereinbart werden.

Bei Auszahlung des Darlehens wird das Disagio vom Darlehensnominalbetrag abgezogen und einbehalten. Diese Leistung entspricht einer Zinsvorauszahlung und erwirkt, dass das Darlehen einen niedrigeren Nominalzins enthält

Der Darlehensnennbetrag – auch Nominalbetrag genannt – ist der Kapitalbetrag, der zu verzinsen und von Ihnen zurückzuzahlen ist.

Mit dem Effektivzins können Sie die verschiedener Darlehensangebote der Banken vergleichen. Der Gesetzgeber gibt auf der Grundlage der Preisangabenverordnung ( PAngV) dem Verbraucher die Möglichkeit, durch die Angabe einer einzigen Preisgröße ein Angebot schnell und zuverlässig zu beurteilen. Der Profi vergleicht allerdings auf Grundlage der Restschuld des Darlehens nach der Zinsfestschreibung und der Berücksichtigung aller Finanzierungnebenkosten.

Im Effektivzins werden berücksichtigt:

• Nominalzinssatz
• Höhe der Tilgung
• Disagio
• Tilgungszeitpunkt
• Bearbeitungsgebühren u.a.

Nicht berücksichtigt werden:

• Bereitstellungszinsen
• Schätzkosten
• Kontoführungsgebühren

Dazu gehören alle Vermögenswerte, die bei der Finanzierung Berücksichtigung finden: Bargeld, Fonds- und Aktienguthaben, Bausparguthaben, Rückkaufswerte aus Lebens- und Rentenversicherungen, bezahltes Grundstück, bezahlte Rechnungen, vorhandenes Baumaterial und Eigenleistungen.
Je höher der Anteil an Eigenkapital ist, desto bessere Konditionen können Sie von den Banken erwarten, desto niedriger werden Ihre Raten und um so schneller können Sie die Darlehenslaufzeit beenden.

Durch Arbeiten, die Sie selbst oder zusammen mit Helfern erledigen, sparen Sie bares Geld. Allerdings sollte man seine Fähigkeiten und seine Zeit nicht überschätzen. In der Regel läßt sich ein Kreditinstitut die Eigenleistungen vom Architekten bestätigen. Suchen Sie deshalb am besten ein Gespräch mit dem Architekten, der die Eigenleistungen realistisch bewertet.

Der Einheitswert einer Immobilie wird vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt und dient als Besteuerungsgrundlage für Grund-, Erbschafts-, Gewerbe- und Schenkungssteuer.

Endfälliges Darlehen mit Tilgungsaussetzung gegen Lebensversicherung, Rentenversicherung oder Bausparvertrag:
Auf Wunsch können wir die Tilgung gegen Abtretung Ihrer Ansprüche aus einer Lebens- oder Rentenversicherung oder einem Bausparvertrag aussetzen.
Bei dieser Regelung zahlen Sie für die Dauer der Tilgungsaussetzung an uns nur die vereinbarten Sollzinsen und zusätzlich an den Lebensversicherer, die Bausparkasse oder an sonstige Vertragspartner die vereinbarten Beträge.
Am Ende seiner Laufzeit wird das Darlehen dann in Höhe der Ablaufleistung, also der Zahlung aus der Versicherung oder dem Bausparvertrag, getilgt. Dabei kann die Bank keine Haftung dafür übernehmen, ob bzw. inwieweit die vollständige Rückzahlung des Darlehens durch die Ablaufleistung möglich ist.
Es kann daher erforderlich werden, dass die Rückzahlung teilweise aus Ihren sonstigen Mitteln zu bewirken ist oder das Darlehen ggf. als Annuitätendarlehen verlängert wird.

Der Energieausweis ist ein Dokument, das ein Gebäude energetisch bewertet. Ausstellung, Verwendung, Grundsätze und Grundlagen der Energieausweise werden in Deutschland in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt.

Grundsätzlich existieren zwei Varianten des Ausweises, der für zehn Jahre gültig ist:

• Verbrauchsausweis basiert auf dem Energieverbrauch der Bewohner in den zurückliegenden drei Jahren und wird nach dem tatsächlichen Verbrauch berechnet. Die Grundlage für diese Berechnung ist die Heizkostenabrechnung. Allerdings sagt das nur etwas über das "Energieverhalten" der jeweiligen Bewohner aus.
• Bedarfsausweis, bei dem ein Fachmann die baulichen Bestandteile eines Gebäudes unter die Lupe nimmt. Mit dieser Untersuchung bestimmt er, wie hoch der Energieverbrauch angesichts des baulichen Zustands des Hauses sein müsste. Beim Bedarfsausweis wird der Zustand des Hauses analysiert und nicht das Verhalten der Bewohner, dabei kann es zu erheblichen Abweichungen vom tatsächlichen Verbrauch kommen (laut einer Erhebung im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung um bis zu 108 Prozent vom realen Energiebedarf)

Verbraucherschützer raten zur Bedarfsvariante. Diese Variante des Ausweises ist zwingend für Ein- bis Vierfamilienhäuser vorgeschrieben, die vor dem Jahr 1977 gebaut wurden und noch nicht umfassend energetisch saniert wurden.
Energieausweise geben aber nur einen groben Überblick über den energetischen Zustand eines Gebäudes und einen eventuellen Sanierungsbedarf.

Das Erbbaurecht erlaubt dem Berechtigten, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Das Grundstück bleibt Eigentum des Verkäufers, der dafür einen Erbbauzins erhält. Das Erbbaurecht ist ein sogenanntes “grundstücksgleiches” Recht, es kann veräußert, vererbt und beliehen werden. Vor allem Kommunen und Kirchen vergeben gerne Erbbaurechte. Oft sind diese auf 99 Jahre begrenzt.
Vorteil des Erbbaurechts ist, dass die Kosten für den Grundstückskauf entfallen. Entstehen können allerdings Kosten für die äußere Erschließung des Grundstücks. Zu beachten ist auch die Belastung durch den Erbpachtzins.
Nachteile sind die eingeschränkte Verkäuflichkeit der Immobilie. Hinzu kommt, dass Sie oder Ihre Erben mit Ablauf des Erbbaurechts das Eigentum an dem Gebäude verlieren, auch wenn Sie dann eine im Vorfeld festgelegte Entschädigungszahlung erhalten. Außerdem verlangen Banken oft einen erhöhten Tilgungsanteil und damit verbundene höhere Monatsraten.

Euro InterBank Offered Rate (EURIBOR) ist ein Referenz-Zinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft, seit 1. Januar 1999 an Bankarbeitstagen für die Laufzeiten 1 Woche, 2 und 3 Wochen und die 12 monatlichen Laufzeiten von 1 Monat bis 12 Monaten ermittelt.
Interessant ist er für die variablen Darlehen. Diese sind meist sehr niedrig verzinst, bergen aber auch das Risiko sich verschlechternder Konditionen.

Die Feuerrohbauversicherung schützt gegen Brand, Blitzschlag und Explosion am entstehenden Haus und an den Baustoffen auf dem Baugrundstück. Kreditgeber machen in der Regel eine Brandversicherung zur Auflage. Die Brandversicherung schließt auch Folgeschäden durch Rauch, Ruß und Löschen ein. Darüber hinaus werden auch Aufräumungs- und Abbruchkosten sowie Mieteinnahmeverluste bei Wohngebäuden erstattet.

Diese Darlehen werden parallel zu Ihrem laufenden Darlehensvertrag abgeschlossen um sich den heutigen, niedrigen und attraktiven Zins zu sichern. Beachten Sie aber, dass der Abschluss eines Forward-Darlehens zur späteren Umschuldung verpflichtet! Wenn die Zinsen bis zum Umschuldungstermin fallen sollten, wird trotzdem zu den vorher vereinbarten Konditionen umgeschuldet.

Für alle Eigentümer, welche ein vorhandenes Immobiliendarlehen umschulden möchten:
Bis zu 5 Jahre im Voraus können sie sich den heutigen Zins sichern, auf welchen pro Monat Verlängerungszeit ein geringfügiger Aufschlag berechnet wird.

Wenn mehrere Personen, z.B. Ehepartner, eine Immobilie finanzieren, verlangt der Darlehensgeber in der Regel eine gesamtschuldnerische Haftung. Es haftet jeder Darlehensnehmer für das Darlehen in voller Höhe.

Das Grundbuch und gibt Auskunft über die tatsächliche Beschaffenheit eines Grundstücks, den Eigentümer sowie die Lasten und Beschränkungen, die auf dem Grundstück ruhen.
Es setzt sich aus 3 Abteilungen zusammen:

1. Eigentümer oder Erbbauberechtigter
2. Lasten und Beschränkungen wie:
   Vorkaufsrechte, Wohnrechte, Sanierungsvermerke, Nießbrauch, Wege- und Leitungsrechte
3. Hypotheken, Grundschulden

Geführt wird dieses Register beim Amtsgericht. Es kann von jedem, der ein berechtigtes Interesse daran hat, eingesehen werden, z.B. vom Eigentümer, Erwerber, Makler, Notar, Nachbar.

Beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Diese bezieht sich auf den Kaufpreis und wird durch die Bundesländer erhoben. Die Steuersätze liegen zwischen 3,5% (Sachsen und Bayern) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen) zum Stand 11.05.2017.
Nicht zu verwechseln ist die Grunderwerbsteuer mit der Grundsteuer, die jährlich an die Gemeinde entrichtet werden muss und auf Grundlage des Einheitswertes ermittelt wird.

Die Grundschuld ist ein im Grundbuch verankertes Recht und dient zur Kreditsicherheit. Das Grundstück haftet für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme. Wenn Sie Ihr Darlehen nicht mehr bedienen sollten, gibt sie Ihrem Darlehensgeber das Recht, Ihre Immobilie versteigern zu lassen und sich aus dem Versteigerungserlös zu bedienen. Ist das Darlehen vollständig getilgt, können Sie die Grundschuld wieder löschen lassen.

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Es kann am Eigentum an einem Grundstück, am Erbbaurecht, am Wohnungseigentum oder am Gebäudeeigentum begründet werden. Der Inhaber der Hypothek ist berechtigt, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern. Das heißt, der Inhaber der Hypothek darf Substanz und Nutzungen des Grundstücks durch Zwangsvollstreckung nutzen, um die festgelegte Geldsumme zu erhalten. Dies kann der Eigentümer durch Zahlung an den Gläubiger verhindern. Durch die Hypothek ist das Grundstück dem Gläubiger verpfändet.
Die Hypothek tritt in der Praxis zu Gunsten der Grundschuld immer weiter zurück. Praktische Bedeutung hat die Hypothek allerdings noch als Zwangs- und Bauhandwerker-Sicherungshypothek.

Ein Hypothekendarlehen – auch Immobilien-oder Grundpfandkredit genannt – ist ein Kredit, der durch eine Immobilie abgesichert wird.
Hypothekendarlehen können vielseitig eingesetzt werden: zum Kauf oder Neubau, zum Umbau oder zur Sanierung von Ein- und Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen, Mietshäusern und gewerblich genutzten Gebäuden, zur Umschuldung oder auch für andere Zwecke.
In der Langfristigkeit liegt Ihr Vorteil, denn zum einen ermöglicht die lange Laufzeit einen niedrigen Tilgungssatz und damit eine niedrige Darlehensrate. Zum anderen erhalten Sie durch einen gebundenen Sollzins Planungssicherheit für Ihre Zukunft. Für einen im Voraus vereinbarten Zeitraum bleibt Ihre monatliche Rate gleich und überschaubar. Wir sprechen dabei von dem „Sollzinsbindungszeitraum“ (auch: Sollzinsbindungsperiode)

Bei dieser Kombination aus Sparvertrag und Risikolebensversicherung bezahlt man über einen langen Zeitraum hinweg Prämien an eine Versicherungsgesellschaft und erhält am Ende der Laufzeit die vorab garantierte Ablaufleistung zuzüglich der angesammelten Überschüsse.

Anwendungen sind:

• Kapitalanlage, Sparprodukt.
• Hinterbliebenenvorsorge, aber auch zur Deckung der Erbschaftsteuer, sogenannte unechte (Erbschaftsteuerversicherung).
• Kombinationsprodukt zur Familienabsicherung und zum Kapitalaufbau (meist mit dem Ziel Altersvorsorge)
• Darlehenssicherung, insbesondere im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen. Dabei spricht man von Tilgungsaussetzung.
• Rückdeckung von Pensionszusagen in der betrieblichen Altersvorsorge (Rückdeckungsversicherung)
• In Sonderformen

Wegen der steuerlichen Aspekte kann die Tilgung mit einer Kapitallebensversicherung vor allem für die Finanzierung von vermieteten Immobilien, aber auch für Selbständige und Freiberufler interessant sein.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist die größte nationale Förderbank der Welt und nach der Bilanzsumme die drittgrößte Bank Deutschlands. Sie vergibt u.a. zinsgünstige Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke.
Die KfW fördert insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung und Modernisierung. Ihre Darlehen vergibt sie nicht direkt, sondern über durchleitende Kreditinstitute. Das wird bei uns bereits in der Analyse berücksichtigt.
Hinweis: Weitere Informationen, aktuelle Konditionen und Rechenbeispiele finden Sie auf der Seite der KfW unter www.kfw.de.

Unter den Darlehenskonditionen versteht man im die Bedingungen für die Gewährung eines Kredits wie z.B. Nominalzins, Effektivzins Zinsbindungsfrist, Auszahlungskurs, Nebenkosten usw.

Nach dem Ablauf der Zinsfestschreibung muss das Darlehen neu verhandelt werden, wenn nicht genügend Eigenkapital für eine komplette Rückzahlung vorhanden ist. Es erfolgt eine sogenannte Konditionsanpassung. Die Bank bzw. unser Büro bietet Ihnen rechtzeitig vor Ablauf neue Konditionen an. Werden sich Darlehensgeber und Darlehensnehmer nicht einig, so muss eine Umschuldung erfolgen.

Wie der Name schon verrät, handelt es sich um eine Darlehensform mit konstant bleibenden Raten über die gesamte Laufzeit. Weitere Vorteile sind die Zinssicherheit und eine flexible Sondertilgung bis 100%.
Bei Vertragsabschluss erfolgt zusätzlich zur Auszahlung Ihres Darlehens eine Soforteinzahlung in einen Bausparvertrag. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages nach 2-14 Jahren bezahlen Sie eine feste monatliche Rate an Zinsen und Tilgung. Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen mit so angesparten Guthaben teilweise getilgt und der verbleibende Restbetrag als Bauspardarlehen weitergeführt.
Wichtig: Die monatliche Rate ändert sich nicht. Sie besteht ab jetzt aus direkter Tilgung für das Bauspardarlehen und den Zinsen.

Die Laufzeit eines Darlehens bezeichnet die Zeitspanne von der ersten Inanspruchnahme des Kredits bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens. Sie ist von der Höhe der Tilgung abhängig.
Wenn Sie einem Nominalzins von 4 Prozent pro Jahr und eine anfänglichen Tilgung von 1 Prozent haben beträgt die Laufzeit eines Darlehens ca. 40 Jahre. Bei einer 2 %-igen Tilgung sind es nur 27 Jahre, bei einer 3 %-igen lediglich 21 Jahre.
Die Laufzeit und die Zinsbindungsfrist sollte man nicht verwechseln.
Allerdings gibt es auch Darlehen, bei denen Laufzeit und Zinsbindungsfrist identisch sind. Hier handelt es sich um Volltilgerdarlehen.werden. Sie haben reduzierte Zinssätze.

Schutz vor Mietern, die ihre Miete nicht zahlen wollen und darüber hinaus die Wohnung verwüsten.

Reicht der ursprünglich ermittelte Bedarf an Fremdmitteln nicht aus – z.B. durch höher ausfallende Bau- oder Sanierungskosten -, müssen nachträglich zusätzliche Gelder aufgebracht werden. Nachfinanzierungen sollte man idealerweise über den Hauptdarlehensgeber beantragen. Manchmal kann eine Nachfinanzierung schwierig werden, wenn mit dem ersten Darlehen die Grenze des Beleihungsauslaufs bereits erreicht wurde. Außerdem muss man damit rechnen, dass die Nachfinanzierung teurer wird als das Hauptdarlehen.

Sie haben eine vorhandene Finanzierung und benötigen weiteres Geld für Modernisierung, Anbau, Pool, Kamin usw.
Wir beantragen für Sie die Kredite bis zu 50.000 €, teilweise auch ohne Grundschuldeintragung.

Man unterscheidet zum einen die Nebenkosten des Immobilienerwerbs:

• die Grunderwerbsteuer:
  Berlin, Hamburg, Sachsen-Anhalt, Niedersachsen, Bremen: 4,5 % Saarland: 4,0 % alle anderen Bundesländer: 3,5 %
• Kosten für Notar und Grundbuchamt von ca. 1,5 % sowie eine eventuell anfallende Maklercourtage, die zwischen 3 und 7 %( zzgl. MWSt.) des Kaufpreises betragen kann.

Zum anderen können auch bei der Finanzierung Nebenkosten auftreten:

• Bearbeitungsgebühren
• Schätzkosten
• Bereitstellungszinsen
• Bauzeitzinsen
• Kontoführungsgebühren u.a.

Der Nettodarlehensbetrag (auszuzahlender Darlehensbetrag) ist der Betrag, den Sie tatsächlich erhalten. Konkret ist dies der Darlehensnennbetrag abzüglich Damnum (Disagio).

Eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen Sie, wenn Sie ein bereits vereinbartes Darlehen nicht oder nur teilweise abnehmen. Auf diese Weise lässt sich der Darlehensgeber den entgangenen Gewinn und den entstandenen Refinanzierungskosten ersetzen.

Mit diesem Zinssatz wird das Darlehen tatsächlich verzinst. Während der Effektivzins eher zu Vergleichszwecken dient, ergibt sich aus dem Nominalzins zuzüglich der vereinbarten Tilgung die vereinbarte Finanzierungsrate.

In der Preisangabenverordnung hat der Gesetzgeber festgelegt, in welcher Form Preise für bestimmte Waren und Dienstleistungen gestaltet werden müssen. Bei Darlehensangeboten schreibt die Preisangabenverordnung die Angabe des Effektivzinses vor und bestimmt gleichzeitig, was alles in diesem Zinssatz berücksichtigt werden muss.

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Damit bezeichnet man die Verlängerung eines Darlehens nach Ablauf der Zinsfestschreibung zu neuen Konditionen. Im Gegensatz zur Umschuldung bleibt der Darlehensgeber derselbe.

Wenn bei einem Grundstück mehrere Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, so gibt der Rang (auch “Rangstelle” genannt) darüber Auskunft, in welcher Reihenfolge die Gläubiger im Falle einer Zwangsverwertung befriedigt werden. Deshalb verlangen die meisten Banken eine erstrangige Besicherung ihres Darlehens.
Mit höherem Beleihungsauslauf steigt das Risiko der Bank und diese lässt sich das höhere Risiko mit teureren Zinsen vergüten.

Ist die Summe, die nach Ablauf einer Zinsfestschreibung getilgt, umgeschuldet oder prolongiert werden muss.

Beim Tod der versicherten Person wird die vereinbarte Summe gezahlt und ist ein wichtiges Absicherungsinstrument bei Immobilienfinanzierungen.

Die Schufa Holding AG (Eigenschreibung SCHUFA, Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung) ist eine privatwirtschaftliche deutsche Wirtschaftsauskunftei in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft mit dem Geschäftssitz in Wiesbaden. Zu den Aktionären gehören Kreditinstitute, Handelsunternehmen und sonstige Dienstleister. Ihr Geschäftszweck ist, ihre Vertragspartner mit Informationen zur Bonität Dritter zu versorgen. Dazu sammelt die Schufa Informationen zur Bonität von Privatpersonen. Vor Zusage eines Darlehens holt sich Ihr Darlehensgeber routinemäßig eine Auskunft der Schufa über Sie.

Bei einem Schuldnertausch, tritt ein neuer Darlehnsnehmer in einen vorhandenen Darlehnsvertrag ein, vorausgesetzt, dass die Bank auch zustimmt. Vorteil ist die Übernahme eines eventuell günstigeren Zins für den zukünftigen Darlehensnehmer und der Wegfall einer Vorfälligkeitsentschädigung für den Verkäufer.

Manche Kreditinstitute verlangen Schätzkosten für die Ermittlung des Beleihungswertes Ihrer Immobilie. Im Einzelfall wird auch ein Wertgutachten verlangt, das aber ebenfalls Kosten verursacht.

Der Sollzins ist der Zinssatz, nach dem sich die tatsächliche Zinszahlung richtet. Für die Dauer der Sollzins-bindung können Sie zwischen verschiedenen Sollzins- und Auszahlungssätzen wählen. Wird ein Damnum (Disagio) vereinbart, verringern sich Sollzins und Nettodarlehens-betrag

Sondertilgungen sind Tilgungsleistungen, die über die regelmäßige Tilgung hinausgehen. Die Möglichkeit solcher Sonderzahlungen muss im Darlehensvertrag vereinbart werden. Üblich sind Sondertilgungen bis zu 5 oder 10 % der Darlehenssumme pro Jahr. Im Einzelfall sind auch 100% möglich.

Die Teilungserklärung ist wichtig beim Erwerb einer Eigentumswohnung. Sie legt die Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile fest. Außerdem definiert sie Sondereigentum und Sondernutzungsrechte, sie bestimmt beispielsweise Anzahl, Lage und Größe der einzelnen Wohnungen.
Die Teilungserklärung hat die Anlage eigener Wohnungsgrundbücher zur Folge, so dass es möglich wird, einzelne Wohnungen gesondert zu veräußern und zu belasten. Sie wird notariell beurkundet mit dem Kaufvertrag.

Tilgung ist die Rückführung einer Kapitalschuld. Dies kann – je nach Vertragsart – in festen Monatsraten, in variablen Monatsraten oder in einer Einmaltilgung erfolgen. In Zeiten niedriger Zinsen sollte man sich für eine höhere Tilgung entscheiden, um sich schneller zu entschulden und das Risiko eines höheren Zinses nach Ablauf der Festschreibung zu minimieren.
Wenn Sie in einer Niedrigzinsphase ein Darlehen in Höhe von 100.000 Euro über 10 Jahre zu einem Zinssatz von 4, % und mit einer Tilgung von 1 % abschließen und Ihre monatliche Rate bei 416,16€ liegt, haben Sie eine Restschuld von ca. 88.000,-€.
In einer Hochzinsphase von 8% und wieder 1% Tilgung beträgt Ihre Rate dann 660,- €, obwohl sich die Darlehnssumme reduziert hat.
Bei 2% Tilgung und einer Monatsrate von 500,-€ hätten Sie eine Restschuld von ca. 76.000,-€ und nach 10 Jahren bei o.g. Konditionen eine Rate von 579,-€.

Es werden nur Zinsen an die Bank gezahlt. Gegen Abtretung einer Ansparung ( in Lebens- oder Rentenversicherung, Investmentfonds, Bausparverträge) gewährt die Bank ein Darlehen. Dieses wird dann in einer Summe zurückgezahlt.
Kapitalanleger können so die vollen Zinsen über die Laufzeit steuerlich geltend machen.

Ein Tilgungsplan, der für den Zeitraum der Zinsbindung erstellt wird, gibt Ihnen die Übersicht über die Höhe Ihrer Darlehensraten und die Entwicklung Ihrer Zins- und Tilgungsleistungen. Außerdem informiert er Sie über die nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch verbleibende Restschuld.

Nach einer Zinsfestschreibung wechseln Sie den Darlehensgeber. Vorteil ist ein eventuell besserer Zinssatz. Nachteil sind neue Bonitätsprüfung und Objektprüfung, sowie Kosten bei der Löschung bzw. Abtretung des vorhandenen Darlehns.

Die Zinsen bei variablen Darlehen werden nicht für 10 oder 15 Jahre festgeschrieben, sondern regelmäßig an den sogenannten EURIBOR angepasst. Der EURIBOR ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Gleichzeitig sind manche variable Darlehen – sogenannte Cap-Darlehen – mit einer Zinsobergrenze versehen, die Sie als Kunden gegen steigende Zinsen schützt. Da Diese Darlehen können Sie jederzeit zu den meist vierteljährlichen Anpassungsterminen in Darlehen mit einer langjährigen Zinsbindung umwandeln. Sondertilgungen bis zu 100 % sind ebenfalls möglich.
Die z.Zt. sehr günstigen Zinsen können zur erhöhten Tilgung genutzt werden

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, zu erzielen wäre.

Dieses Thema ist sehr komplex. Es beinhaltet die Absicherung eines Risikos.
Bitte gehen Sie dazu auf unserer Startseite auf Versicherung.

Auch Versicherungsgesellschaften bieten Hypothekendarlehen an. Dabei muss es sich nicht unbedingt um Darlehen mit Tilgungsaussetzung handeln. Viele Gesellschaften haben auch Annuitätendarlehen im Angebot.

Ein Volltilger-Darlehen verbindet eine schnellere Tilgung mit sehr attraktiven Konditionen. Der Tilgungssatz ergibt sich aus dem Zeitraum, nach dem Sie schuldenfrei sein möchten. Bei den Laufzeiten können Sie zwischen 5, 10, 12, 15 und 20 Jahren wählen. Da für Banken solche Darlehen sehr kalkulierbar sind, gewähren sie gegenüber normalen Annuitätendarlehen attraktive Zinsabschläge.

Wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vorzeitig abgelöst wird, hat der Darlehensgeber Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Gebühr soll ihm den entgangenen Zinsgewinn und die Kosten für die Refinanzierung des Darlehens ersetzen. Je nach Zins, Darlehensart, Restschuld, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau kann eine sehr hohe Summe zu Stande kommen.
Einen Rechtsanspruch auf vorzeitige Kündigung gibt es nur in wenigen Fällen, wie z.B. beim Verkauf des Objekts.

Die staatliche Förderung wird zur Tilgung in ein separates Darlehen investiert, Sie verkürzen Ihre Laufzeit und zahlen bis zu 50.000 € weniger für Ihren Kredit.

Ein Zahlungsplan legt genau fest, bei welchem Baufortschritt bestimmte Teilzahlungen fällig sind. Dieser Plan sollte mit der Bank abgestimmt sein, damit sie die Leistungen der Baufirmen weder zu zeitig oder zu spät bezahlen. Sie vermeiden damit unnötige Zinsen bzw. Liquiditätsengpässe.

Die Zinsbindungsfrist legt den Zeitraum fest, für den der Zins festgeschrieben ist. Diese Frist kann individuell zwischen 3 Monaten und 30 Jahren vereinbart werden. Am häufigsten werden Festschreibungen von 5, 10 oder 15 Jahren gewählt.
Als Faustformel gilt: Je niedriger der Zins, desto länger die Festschreibung.

Wenn den Zahlungsverpflichtungen auf Dauer nicht mehr nachkommen wird, kommt es zur Zwangsverwertung durch die Bank. Nach einem gesetzlich genau geregelten Verfahren kommt es zur Zwangsversteigerung. Aus dem Versteigerungserlös werden zunächst die Gerichts- und Verfahrenskosten beglichen, dann die Forderungen des Gläubigers.
Wenn es für Sie absehbar ist, die Raten langfristig nicht bedienen zu können, verkaufen Sie schnellstmöglich Ihre Immobilie selbst oder über einen Makler. Sie erzielen in der Regel so einen höheren Preis. In der Zwischenzeit bis zum Verkauf bitten Sie die Bank um Aussetzung der Raten.

Zwischenfinanzierung bedeutet kurzfristige Finanzierung von Teilbeträgen oder des gesamten Darlehens. Sie ist ratsam, wenn der fehlende Betrag kurzfristig aus einer Festgeldanlage oder dem Verkaufserlös einer weiteren Immobilie getilgt werden kann.